sexta-feira, 4 de setembro de 2015

LEI E CONVENÇÃO OBRIGAM AOS CUIDADOS PREDIAIS


Há inúmeros prédios condominiais que estão se deteriorando por falta de MANUTENÇÃO (permanência daquilo que deve ser mantido em sua originalidade) e por falta de CONSERVAÇÃO (diligência que deve ser tomada para que aquilo não se deteriore). As deteriorações começam nos telhados, estendem-se pelas fachadas e atingem os pisos, motivadas pelas chuvas, ventos, exposição ao sol. São os apodrecimentos das madeiras no telhado, quebras das telhas, enfraquecimento das pinturas, ferrugens nas partes metálicas das janelas, apodrecimento das esquadrias de madeiras, trincas nas argamassas das paredes externas, trincas nos pisos do andar térreo, aparecimento de ferragens, solturas dos ladrilhos e azulejos, etc., não havendo os consertos ou reparos nos moldes como foram estabelecidos originalmente na construção.  Há as deteriorações não visíveis, como as de dentro dos encanamentos de água ou de força elétrica, além das oxidações e emendas nos fios (“gambiarras”) nos quadros de força e luz. Cada dia que passa, as deteriorações vão aumentando e os consertos passam a ficar mais caros. Há situações em que as companhias de seguro se recusam a emitir qualquer apólice para proteger os interesses dos condôminos (Art. 1.346, do Código Civil: É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial). Com isso, o síndico se vê em situação de extrema responsabilidade pessoal, por não cumprir a sua obrigação imposta no Código Civil (Art. 1.348. Compete ao síndico: IX - realizar o seguro da edificação). Por outro lado, as deteriorações causam outros tipos de incômodos aos moradores nos apartamentos imediatamente abaixo do telhado ou do terraço de cobertura do prédio. São as ocorrências em que as infiltrações de água atingem o teto e as paredes das respectivas unidades (apartamentos, lojas, salas, etc.), com ferrugem nos conduites e queimas de fios e lâmpadas, por curto-circuito. A responsabilidade direta, como se vê, recai no síndico e a responsabilidade do custeio é inteiramente dos condôminos. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com - OAB nº 31.793.
CONDÔMINOS PAGARÃO PELA OMISSÃO DO SÍNDICO - III


Ainda, sobre o mesmo tema, em que um condomínio acaba de ser condenado a pagar indenização por dano moral à moradora idosa, por barulhos produzidos por morador, do andar de cima, voltamos a lembrar de que o art. 1348, do Código Civil, no item IV, determina ao sindico (CUMPRIR E FAZER CUMPRIR A CONVENÇÃO, O REGIMENTO INTERNO E AS DETERMINAÇÕES DA ASSEMBLEIA), porquanto ele é o eleito entre os demais proprietários do condomínio para, EM NOME DESTES, zelar pelo SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA DOS POSSUIDORES, OU AOS BONS COSTUMES do local, não podendo permitir que alguém utilize as partes privativas ou comuns de maneira prejudicial ao bem-estar interno. A convenção de condomínio tem as penalidades indicadas para o morador, com mau comportamento, seja por si, seus filhos ou animais domésticos, cabendo ao síndico orientar ao infrator, reunir o infrator com os conselheiros e adverti-lo sobre as regras legais e convencionais. Se não tiver expresso na convenção, será importante avaliar se será positiva uma reunião com a parte prejudicada, de forma que os ânimos são aumentem. Devem, o síndico e conselheiros, avaliar os termos das reclamações sobre os ruídos ou barulhos que incomodem o morador reclamante, sejam elas verbais, lançadas no livro de reclamações ou em cartas diretas à administração. Geralmente, uma orientação pessoal, entre o síndico, conselheiros e infrator já elimina os problemas, pois o produtor do ruído ou barulho pode não ter ideia de que está incomodando outras pessoas. Os maiores problemas ocorrem ainda pela FALTA DE ISOLAMENTO DE PROPAGAÇÃO DE SOM NO PRÉDIO, e as situações pioram quando o construtor, ou morador, coloca assoalhos de madeira, placas de mármore, etc., sem isolantes sobre o contra piso. A responsabilidade do morador do andar de cima é total, se os sons produzidos em sua unidade passam para o andar de baixo, para o lado ou para cima. A responsabilidade do síndico é a mesma do infrator, quando não exige a atitude correta do mau morador. Como ficou claro no acórdão “A opção de residir em apartamento, data vênia, não significa obrigação de infinita tolerância com o barulho alheio, tampouco os abusos dos condôminos pouco preocupados com o bem estar coletivo devem ser considerados como algo natural em “um apartamento com vida”. Com a omissão do síndico a indenização será paga pelos demais condôminos. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com - OAB nº 31.793.
CONDÔMINOS PAGARÃO PELA OMISSÃO DO SÍNDICO - II


Prosseguindo com o nosso artigo, o referido Acórdão demostra as advertências e proibições que todos os condomínios possuem na convenção e no regimento interno. De forma clara e pedagógica o Relator ensina que [... o silêncio entre 22h00min e 08h00min horas tem caráter absoluto; ... cabe ao morador de condomínio edilício o cuidado de não circular pelo apartamento, entre 22h00min e 08h00min horas, com salto alto. Deve também evitar festas com som e convidados após o horário de silêncio;... obras e pequenos reparos, não cabia à autora sacrificar sua tranquilidade em prol da conveniência ou da falta de tempo alegada pelo primeiro réu. Deve o morador programar os procedimentos para os horários permitidos no regulamento interno, utilizando, se o caso, de profissionais do ramo. A opção de residir em apartamento, data vênia, não significa obrigação de infinita tolerância com o barulho alheio, tampouco os abusos dos condôminos pouco preocupados com o bem estar coletivo devem ser considerados como algo natural em “um apartamento com vida”;... A omissão do terceiro réu nesse contexto é evidente. Isto porque malgrado o reconhecimento dos réus em livro de reclamações quanto ao fato de que reuniões sociais, obras e a utilização de salto efetivamente aconteceram na unidade (x), em horário de silêncio, ... , não consta dos autos sequer uma advertência aos infratores sobre o descabimento dos comportamentos; ... a omissão do síndico colaborou com os transtornos sofridos pela autora...; As constantes diligências da autora em busca da solução e as inúmeras discussões verbais e escritas constituem constrangimento suficiente a ensejar indenização à moral. Bem por isso ..., temos como adequado que a autora seja indenizada na quantia de R$ 8.000,00, solidariamente pelo primeiro réu e a segunda ré, e de R$ 2.500,00 pela omissão do terceiro réu. Tal importância é suficiente tanto a reparar os danos morais sofridos pela autora quanto para induzir os réus doravante a um comportamento mais responsável...]. Nossa Nota: O terceiro réu é o CONDOMÍNIO, pelas omissões do síndico e dos conselheiros na manutenção da ordem no local. A indenização será rateada entre todos os condôminos, excluindo a parte da autora. Temos sempre sugerido métodos modernos e de “compliance” na convenção condominial, para evitar transtornos aos moradores, indenizações e outras condenações judiciais. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com - OAB nº 31.793
CONDÔMINOS PAGARÃO PELA OMISSÃO DO SÍNDICO - I


Um acórdão do Tribunal de Justiça de S. Paulo condenou o Condomínio, em R$2.500,00, pelas omissões de seu Síndico, bem como a um casal de moradores, em R$8.000,00, no pagamento à uma viúva, idosa, pelos sofrimentos que esta vinha tendo com os vizinhos barulhentos, do andar de cima. Em nova ação, eles podem ainda ser enquadrados como ANTISSOCIAIS e ser EXPULSOS do condomínio. O casal vinha produzindo barulhos incessantemente e o Síndico não tomava qualquer providência. Não multava os infratores e não dava atenção à condômina-vítima, por ser esta uma pessoa sozinha e idosa. Apesar das inúmeras reclamações dessa condômina, no “livro de reclamações” do Condomínio, os atos ilícitos eram negados, tendo que a vítima ir dormir em hotel ou casa de amiga, por algumas noites de descanso e paz de espírito. O síndico omisso, exibindo sua plena covardia, alegava que os incômodos eram problemas da condômina (vítima) assim não aplicava as multas da convenção de condomínio aos infratores. Estes, já com a certeza de que não seriam multados, abusavam dos barulhos que ultrapassavam os limites do ambiente doméstico. Ali mesmo davam festas noturnas, usavam furadeira nas paredes aos domingos, produziam altos ruídos com sapatos altos (femininos), arrastavam cadeiras, banquetas e deixavam cair objetos, isto no fim da noite, madrugada ou bem de manhã. A viúva, idosa e sozinha reclamou até em assembleia e seus queridos vizinhos nada faziam. Nenhum ato de solidariedade ou apoio. Os Conselheiros, então, não se manifestavam, pois os casos não eram com eles. Afinal, o Síndico e os Conselheiros NÃO FAZIAM COM QUE A CONVENÇÃO FOSSE CUMPRIDA. Mal davam “vistos” no “livro de reclamações” do condomínio. Bem, a pequena, valente e desamparada viúva, cansada de dormir fora de seu lar, resolveu buscar o seu direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades” (art. 1.335, inciso I, do Código Civil), bem como o direito do “silêncio” e de ser tratada com os “bons costumes” (art. 1336, inciso IV, do Código Civil) e, mostrando que tamanho não é documento, foi ao Judiciário buscar a proteção e indenização por danos morais, contra o Condomínio e os infratores. Pois bem, ela obteve em seu favor um julgamento digno, majestoso, brilhante, com o maior senso pedagógico, pois o Judiciário enquadrou os terríveis na lei, garantindo à vítima que agora seja tratada com respeito e tenha o seu amplo direito de descanso e sono em paz. Continua na próxima edição. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com - OAB nº 31.793
ALERTA AOS MORADORES SOBRE DROGAS
Vários moradores reclamam do cheiro muito forte de “Maconha” (droga), no Condomínio, em qualquer dia, com “bitucas” jogadas nos jardins. Como isso desvaloriza o condomínio, os pais e jovens precisam saber que a Lei Federal nº 11.343/2006 proíbe as drogas no Território Nacional e que:
a) O art. 19 enfatiza, no inciso I, “o reconhecimento do uso indevido de drogas como fator de interferência na qualidade de vida do indivíduo e na sua relação com a comunidade à qual pertence”;
b) O art. 28 dispõe que “Quem adquirir, guardar, tiver em depósito, transportar ou trouxer consigo, para consumo pessoal, drogas sem autorização ou em desacordo com determinação legal ou regulamentar será submetido às (várias) penas” alternativas, pelo prazo de 5 meses;
c) O art. 33 dispõe que “Importar, exportar, remeter, preparar, produzir, fabricar, adquirir, vender, expor à venda, oferecer, ter em depósito, transportar, trazer consigo, guardar, prescrever, ministrar, entregar a consumo ou fornecer drogas, ainda que gratuitamente, sem autorização legal: reclusão de 5 a 15 anos; e ainda, no § 3o : “Oferecer droga, eventualmente e sem objetivo de lucro, a pessoa de seu relacionamento, para juntos a consumirem: detenção, de 6 meses a 1ano”;
d) Pelos arts. 60 e 62, § 4º, o juiz poderá decretar a apreensão e outras medidas assecuratórias (interdição e leilão) relacionadas aos bens móveis e imóveis, onde ocorre o fato criminoso;
e) Pela Lei Estadual nº 13.541/2009, art. 2º, o § 2º inclui a proibição do tabagismo nas áreas comuns de condomínios..”; e mais: Art. 3º- “O responsável pelos recintos de que trata esta lei deverá advertir os eventuais infratores sobre a proibição nela contida, bem como sobre a obrigatoriedade, caso persista na conduta coibida, de imediata retirada do local, se necessário mediante o auxílio de força policial.”

f) A maioria das Convenções dos Condomínios proíbe aos moradores de “usar, ceder ou alugar os apartamentos para fins incompatíveis com a decência e sossego do edifício ou permitir a sua utilização por pessoas de maus costumes, passíveis de repressão penal ou policial ou que, de qualquer forma, possam prejudicar a boa ordem ou afetar a reputação do prédio;” No Código Civil (parágrafo único do art. 1337) consta que o morador, por reiterado comportamento antissocial, que gerar incompatibilidade de convivência com alguém, pagará multa de 10 vezes o valor da cota mensal. O antissocial, por determinação judicial, poderá ser ainda impedido de residir no Condomínio. Ninguém pode colaborar com o uso de droga no Condomínio. É ilegal se associar ao fato criminoso. Deve-se evitar a situação altamente prejudicial às famílias, com filhos pequenos, pois podem ser influenciados pelos maus costumes. Os apartamentos também não são locais livres para usar drogas. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com - OAB nº 31.793

sábado, 26 de abril de 2014

O CONDOMÍNIO EDILÍCIO NO CURRÍCULO ESCOLAR IV


Em decorrência das edições anteriores, sobre o assunto, já ouvimos manifestações de que a matéria em foco se enquadraria na grade curricular como Educação Moral e Cívica e/ou Organização Social e Política do Brasil, se essas disciplinas voltassem às escolas, enquanto que outros acham que “A VIDA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO” poderia ser ministrada como “EDUCAÇÃO HABITACIONAL” ou com título mais abrangente às características da vida em condomínio edilício. Aliás, qualquer conteúdo pedagógico, em direção às noções de convivência em vizinhança, pode servir também aos alunos que se originam das casas, com lotes interligados, e das habitações multifamiliares, fixadas nos terrenos ocupados por população de baixa renda, onde se desenvolvem intensos e variados relacionamentos pessoais e movimentos por melhorias socioeconômicas, culturais, educacionais e de moradia definitiva (aquisição por usucapião - Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001). Nossas reflexões concluem que, para serem atingidas as metas constitucionais à população, de educação e a moradia (ambas no art. 6º da Constituição), faltam disciplinas com “noções habitacionais” para preencher a lacuna curricular nas instituições escolares e universitárias, públicas e particulares, no preparo das crianças, adolescentes, jovens e até adultos (estudantes), como futuros construtores, moradores e administradores, em causa própria, do patrimônio imobiliário, evitando novos atrasos no conhecimento específico dos direitos e obrigações de vizinhança, no condomínio edilício, nos lotes interligados ou nas áreas de crescimento populacional, todos reclamando o bom grau de civilidade das pessoas. A vida em condomínio edilício precisa de orientações pedagógicas para fortalecer as bases estruturais do Estado democrático. É nas primeiras fases educacionais que as pessoas devem aprender a tomar as atitudes de valor para garantir o sossego, saúde, segurança e bons costumes (art. 1336, inciso IV, do Código Civil), educação e moradia (art. 6º da Constituição), respeito, colaboração e igualdade (bons costumes) nos direitos e obrigações existentes na vida coletiva. Com a educação assim oferecida, a cultura da paz e do bem-estar dos habitantes será enriquecida com mais elementos para melhorar a dinâmica de vida coletiva, e, por certo, conduzir a população na reconquista da dignidade humana, muito afetada atualmente pelos atos da violência urbana. Afinal, a educação não pode ficar por conta de cada um! Róberson Chrispim. Valle – Advogado, especialista em condomínio - robersonvalle@globo.com.
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO NO CURRÍCULO ESCOLAR III


Dando sequência ao assunto, é visto que a convivência no condomínio só é preocupação geral quando alguém vem habitar uma unidade residencial, comercial ou mista na edificação coletiva. Devemos observar que, para ser admitido no condomínio, basta o interessado ter algum dinheiro e aparência de “bom pagador”, sem protestos comerciais e sem ações judiciais de natureza econômica. Mas, o inexperiente morador não passa por um processo de seleção entre os condôminos, não se sujeitando à avaliação prévia como o candidato a sócio de clube ou a sócio de empresa comercial. Com isto, as atitudes do novo morador inexperiente, mal educado, prepotente, egoísta, desorganizado, raivoso, antissocial, desrespeitador e sem dons qualificados, vão abalar a paz interna e o bem-estar social de um condomínio edificado. Vemos, portanto, que a escola paga ou pública passa a ter a grande oportunidade de “moldar socialmente e culturalmente” o estudante, ao instituir uma DISCIPLINA CURRICULAR, por exemplo, denominada “VIDA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO” através da qual ele (morador ou futuro morador em coletividade) vai aprender a compartilhar a vida com outras pessoas, de várias culturas, de várias classes, de várias idades, de várias profissões, de vários temperamentos emocionais, etc., bem como vai aprender, corretamente, a aceitar as regras comportamentais, asseguradoras da igualdade dos direitos e das obrigações de cada um, perante todas as pessoas no âmbito coletivo particular. Ali, no colégio ou na faculdade, o estudante vai aprender a LER, ENTENDER e INTERPRETAR as regras da convenção de condomínio e do regimento interno, além de RACIOCINAR em cada atitude individual a ser desenvolvida internamente, sem que prejudique o seu vizinho, próximo ou distante. O estudante, ainda, terá melhor orientação pedagógica sobre como participar na administração condominial, como síndico, subsíndico e conselheiro, ou mesmo como simples morador. Independentemente de qual seja o seu “QI”, grau cultural, bom senso ou participação administrativa, o estudante vai descobrir que o patrimônio imobiliário é um tipo de riqueza que precisa de constante manutenção e conservação dos pisos, das paredes, dos elevadores, das pinturas, das limpezas, inclusive dos serviços dos empregados (porteiros, faxineiros, vigias) para seu bem-estar, sossego e segurança do lar de que se integra. Além de outras coisas, ainda, o estudante irá saber da grande importância de custear as despesas mensais e que uma parte desse custeio sairá do seu próprio bolso, até mesmo se outros moradores não pagarem suas cotas mensais. Assim sendo, a introdução da matéria condominial no currículo escolar trará efetiva contribuição à mais moderna maneira de viver socialmente.  Róberson Chrispim. Valle – Advogado, especialista em condomínio - robersonvalle@globo.com.